不動産の買い方

STEP1 購入種別エリアを決めよう

種別ごとの特徴
  ■マンション
複数の世帯が集まって住む住宅のため、集合住宅とも呼ばれます。
土地と建物を他世帯と共有する点が特徴です。
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■一戸建て
マンションと異なり、土地と建物を自世帯だけで所有する住宅。
建売住宅とは土地と建物をセットにして販売する方式です。
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■土地を購入し家を建てる
建売住宅に対し、すでに所有している土地や、単独で購入した土地に後から一戸建てを建てる方式。
建売住宅と比べ自由に設計することができます。
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■その他
所有形態がユニークな住まい。定期借地権付き住宅などがあります。

マンションと一戸建ての違い
  マンション 一戸建て
所有形態 建物は、住戸部分（専有部分）を区分所有する「区分所有権」。
土地は、建物持ち分に応じた所有権となります。		 土地、建物ともに購入者だけの持ち物となり、「所有権」になります。
価格 土地を共有するので、一戸建てより低めになります。 土地を所有するので、マンションよりは高めになります。
融資 住宅金融公庫の融資の場合、融資額はマンションのほうが多い。
また、新築マンションの場合、基本的に返済期間が最長35年と長くなります。		 住宅金融公庫の融資の場合、融資額がマンションより少ない。
また、新築の木造住宅では耐久性木造や準耐久性木造を除き、原則として返済期間が最長25年となります。
広さ
 30m2台から200m2超までさまざま。
廊下や玄関、天井高は最近の新築はゆとりが出てきました。		 2階建て以上がほとんどなので、床面積はマンションより広めのものが多いです。
住み心地と
プライバシー		 壁や床・天井で他住戸と接するため、プライバシーが保たれにくい、更に上下、左右の住戸から聞こえ音の問題が重大事になることも。
しかし、断熱性、気密性にすぐれ、鍵一つで出かけられる防犯性の高さも特徴です。大規模なマンションでは共用の設備が充実してます。		 同じ建物面積なら、階段の分だけ一戸建てのほうが居住スペースは小さくなります。隣戸と離れるため、プライバシーを保ちやすい。
半面、断熱性、気密性、防犯性はマンションより低くなります。
メンテナンス
費用、
ランニング
コスト		 敷地内の掃除などを管理会社に委託するため、毎月の管理費と、修繕積立金がかかります。 管理費や修繕積立金は不要ですが、建物の掃除やメンテナンスは個人で行わなければならないため、手間と費用は自己負担になります。
リフォームの
自由度		 リフォームできるのは、基本的に専有部分の室内だけで建物を支えている壁や柱には手を加えることはできません。 部分的に改装するのも、建て増しも自由。
予算と建築基準法などの法律が許す限り、どんなリフォームも可能になります。
建て替えの
しやすさ		 住人の8割以上が賛成しないと建て替えできない法律があるため、意見調整がうまくいかない限り、建て替えは難しいです。 持ち主の意向で、自由に建て替えを行うことができます。
     

新築と中古の違い
  新　築 中　古
価格 建物は誰も使っていない新築時が、最も高価です。
一方で土地は下落傾向もあるため、住宅は総じて新築時が最も高くなっています。
ただし、仲介物件を除いて仲介手数料がかからないため、その分、中古住宅より負担が軽いという面もあります。		 建物の価値は、新築時から時間が経てば経つほど下がるので、新築よりも安く購入できることに。
一戸建ての場合、築年数が20年、30年になると、建物の評価額がゼロになることもあります。
ほとんどの場合、仲介会社を介して買うため、価格とは別に、価格の３.１５％＋６万３０００円を上限とした仲介手数料がかかります。
融資や税制 新築住宅は、住宅金融公庫をはじめとした住宅ローンを受けやすく、返済期間も長く設定できます。
そのため毎月の返済も軽くなります。税制の軽減も受けやすいです。		 公庫などの公的融資では、返済期間は新築よりも短く設定されるため、毎月の返済額が多くなります。
築年数によっては融資が受けられないこともあります。税制の軽減条件も同様になります。
設備 浴室乾燥機やフルオートバス、床暖房、インターネット関係の設備など、最新の設備が取り入れられているのが特徴です。 分譲当時の設備の流行の影響を受けているので、フルオートバスやセミオートバスなど便利な浴室設備がなかったり、追い焚き機能がなく、不自由を感じることもあるが、築年の浅いものなら新築に近い水準のものもあります。
売り主の違い
 不動産会社などの企業、あるいは公的機関などが売り主となる場合がほとんどです。 個人が売り主となる場合が多く、一部、不動産会社が売り主になる場合もあります。
物件チェックの
しやすさ		 新築住宅には、販売時にパンフレットや図面集など、しっかりした資料を制作するケースが多くあります。
これは、物件選びで大いに役立ちます。半面、建物が完成する前に販売が行われることが多いため、パンフレットとモデルルームだけで家を買うことになることもあります。		 中古住宅は、パンフレットや図面集などの詳しい資料がない代わりに、実際の建物外観や内部を見て購入を検討することができます。
     

建築条件つき土地
  「家を建築する施工会社が定められており、建築請負契約までのタイムリミットも決まっている」土地。建築条件の付かない土地であれば、設計者も施工会社も思いどおりに選ぶことができ、いつ建築しても構いません。
しかし、建築条件付きの土地ではあらかじめ設計者や　建設工事を行う会社が決まっており、土地の売買契約を結んでから3カ月以上の一定交渉期間内に、決められた施工者と建築請負契約を結ぶ条件が付いています。

建築条件付き土地と建売住宅の違い
  建築条件付き土地では設計者と施工者が定められていて、「推奨プラン」や「参考プラン」と呼ばれるものが用意されていることが多くあります。
そのプランどおりに建設しなくてもいいのですが、実際は一部を変更する形で推奨プラン等を生かして建設するケースが多くなります。
推奨プラン等を生かしたほうが施主（購入者）の意見を汲み上げて一から設計するよりも費用が安くなる傾向があるためです。 一部を変更するにせよ、間取りの自由度は大きいといえます。

建売住宅では間取りがすでに決まっており、基本的に購入者の好みは反映しにくい面があります。
一方的に押し付けた間取りでは満足できないという人のために生まれたのが建築条件付き土地なのです。
加えて、建築条件付き土地を購入し、一戸建てを建設した場合、土地代と建設費の総額は、同じ場所で同じ広さの建売住宅を購入したときとあまり変わらないこともあります。

所有形態がユニークな住まい
  ■テラスハウス
2階建て、もしくは3階建ての住宅が横に連なった形で、集合住宅の一種とみられがちですが、実際は連棟式の一戸建てとして登記され、集合住宅が「建物は区分所有、土地は共有」であるのに対し、「住戸部分とその部分の土地が自分の所有」となります。
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■タウンハウス
テラスハウスが建物の住居部分とその部分の土地が所有物になるのに対し、タウンハウスは「建物の住居部分が自分の所有となり、土地は共有」というものでマンションに近くなります。
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■借地権・定期借地権付き住宅
建物部分は自分の所有物ですが、土地は所有者から借りる形になっているケースです。
借地権には通常の借地権と定期借地権とがあります。
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