STEP9 残代金の受領・引越し |
| 物件の引渡しは所有権の売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。通常、登記は司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書）を司法書士に渡します。さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。 | |
| ・譲渡所得にかかる税金 | |
| 今の住まいを売った結果、売却益が出た場合、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。 | |
| ・譲渡所得とは | |
| 「売却価格－取得費（購入価格＋諸費用－減価償却費）－売却費用」で算出されます。 この譲渡所得に対する課税の特例には、以下の３つがあります。 なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。 |
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| （１） 3,000万円特別控除 | |
| ・ 居住の用に供しなくなった日から３年後の12月31日までに譲渡すること ・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと ・ 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと |
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| 現在の住まい（譲渡資産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税の免除を受けることができます。なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす必要があります。 | |
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| （２） 居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率） | |
| 所有期間が10年を超えていると3,000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率（分離）課税の適用も受けることができます。ここでは、課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とにわけて、所得税・住民税が軽減税率により算出されます。 | |
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| （３） 特定の居住用財産の買換え特例 | |
| ・ 所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡すること ・ 本人がその建物に通算して10年以上居住していること ・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと ・ 買換えた建物の居住用部分の面積が50m2以上240m2以下であること |
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| なお、居住していた父母などから相続により取得した居住用財産で所有期間が10年超、居住期間が30年以上であれば、同様の特例が適用されます | |
| 現在の住まい（譲渡資産）を売却し、新しい住まい（買換資産）に買換えた場合、買換え資産の価格が譲渡資産の譲渡価格以上の場合、譲渡所得がなかったものとされ所得税はかかりません。譲渡資産の譲渡価格が買換え資産の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。 | |
| ■居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の繰越控除制度 | |
| ・ 所有期間が５年を超える居住用財産を譲渡すること ・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと ・ 買換えた建物の居住用部分の面積が50m2以上であること |
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| 居住用財産を買換えた場合に譲渡損失が発生したときは他の所得から差し引き（損益通算）、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降３年間の所得から控除することができます。この特例の適用を受けるには、次のような要件を満たす必要があります。 | |
| ■特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度 | |
| ・ 所得期間が５年を超える居住用財産を譲渡すること ・ 譲渡にかかる契約をした日の前日において住宅借入金があること ・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと |
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| 居住用財産を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合は、ローン残高から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲渡損失額を損益通算し、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降３年間の所得から控除することができます。この特例の適用を受けるには、次のような要件を満たす必要があります。 |
