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大切なお住まいを出来るだけ高い価格で売りたいというのは当然の心理ですが、実際買い手が付かなければ仕方ありません。
早期の売却を希望する場合は、価格を低めに設定することも考慮しないといけなくなります。妥当な金額を提示する為に、プロの目で査定をしてもらいましょう。
当社は周囲の取引状況や売り主の事情を十分考慮し査定価格を提示致します。
予定売却期間内に売れなく計画がスムーズにいかなくなってしまうという結果が生じてしまう事もありうるので、高く査定してくれる不動産会社が良いとは限りません。

早期に売却したいのであれば少し安めの価格設定をするといいでしょう。
また、価格の交渉があったときのため最低限の価格条件なども決めておくといいでしょう。
価格設定の主導権は売主側にありますが、市場の背景も見ながら、不動産会社と相談し妥当価格で売りに出すようにしましょう。

買換えの条件

現在抱えている住宅ローンを全て返済しなければならないので、ローン残高よりも高い金額で、売却する必要がでてきます。
それが不可能な時は、自己資金を差額にあてるか、銀行の買換えローンを利用する方法もあります。また、最初に住宅を買ったときと同様、頭金を用意し住宅ローンを組む必要があります。
売却により現在のローンを全て返済し、その上で、頭金に充当する現金が用意できなければなりません。

自宅を売却する場合は、自分自身で買手を探すこともできますが、範囲が狭くなってしまうので、希望価格で売却することは厳しいでしょう。
不動産会社に依頼すれば、買手を広く探せますし、価格や税金、取引の流れなど、アドバイスを得ることができます。

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の三種類があります。媒介契約の方式は依頼者が選択することになります。

一般媒介

依頼主は、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。
自分で買主を見つけ、売買契約を結ぶ事も可能です。
一般媒介の場合は不動産会社は、業務処理状況の報告義務等が生じません。

専任媒介

依頼主は、1社の不動産会社にだけ売却を依頼するものです。
自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ事も可能ですが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担が生じます。
不動産会社も依頼主に対して2週間に1度以上の文書による報告義務があり、契約の有効期間は3ヶ月です。

専属専任媒介

依頼主は、1社の不動産会社にだけ売却依頼をするものです。
自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ場合は、依頼した不動産会社通して取引する事になります。
売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。
また、依頼主に対して1週間に1度以上の文書にるよる報告義務があります。
契約有効期間は3ヶ月です。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼主に交付することが義務付けられています。

売却条件決定

売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談し決定します。

広告活動

インターネットや不動産会社間情報といった、広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に出来るだけ協力してください。

内見

広告活動をすると内見を希望する人が出てきます。
不動産会社から連絡を受けたら、見栄えがよくなるように清掃しておきましょう。（草むしりや、部屋の掃除など）
また、自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

売却条件の最終確認

売買条件に付いて不動産会社と最終確認します。

不動産会社が売買契約書と重要事項説明書を作成します。

重要事項説明書には、物件の欠点を記載するようになっていますが、これを怠ると、後々トラブルの原因となるので注意を要します。
事前に重要事項説明書を見せてもらい、売買の条件等をもう一度確認すると良いでしょう。

必要書類の準備

必要書類を不動産会社に聞いて事前に準備しておきましょう。

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。
売買契約で最も重要な書類は「重要事項説明書」と「売買契約書」です。
重要事項説明書は、登記簿に記載された事項、法令に基づく制限の概要など一度説明を聞いたくらいでは完全に理解できませんので、事前にコピーをもらって読んでおくことをお勧めします。

手付金について

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外、手付金の額に制限はありません。
一般的には、売買価格の10％程度に設定する事が多いです。

ローン特約

売買契約を結んだ後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻すという内容の特約です。
個人間取引においてもローン特約を付けることが多くなっています。

危険負担について

売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、通常は契約を解除する特約を付けるのが一般的です。

引き渡し日に付いては出来れば期間の余裕をもって決めたいものです。
きつきつで予定を組むと、一つ段取りが狂っただけでも、困ってしまう事になりかねません。

物件の引渡し、所有権移転は売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。
通常、登記は司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書）を司法書士に渡します。
さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、代金受領当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

譲渡所得にかかる税金

今の住まいを売った結果、売却益が出た場合、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。

譲渡所得とは

「売却価格－取得費（購入価格＋諸費用－減価償却費）－売却費用」で算出されます。
この譲渡所得に対する課税の特例には、以下の3つがあります。
なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。

① 3,000万円特別控除

• 居住の用に供しなくなった日から３年後の12月31日までに譲渡すること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
• 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと

現在の住まい（譲渡資産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税の免除を受けることができます。
なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。
この特例の適用を受けるには、一定の要件を満たす必要があります。

② 居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率）

所有期間が10年を超えていると3,000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率（分離）課税の適用も受けることができます。
ここでは、課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とにわけて、所得税・住民税が軽減税率により算出されます。

③ 特定の居住用財産の買換え特例

• 所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡すること
• 本人がその建物に通算して10年以上居住していること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
• 買換えた建物の居住用部分の面積が50m2以上であること

現在の住まい（譲渡資産）を売却し、新しい住まい（買換資産）に買換えた場合、買換え資産の価格が譲渡資産の譲渡価格以上の場合、譲渡所得がなかったものとされ所得税はかかりません。
譲渡資産の譲渡価格が買換え資産の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の繰越控除制度

• 所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
• 買換えた建物の居住用部分の面積が50m2以上であること

居住用財産を買換えた場合に譲渡損失が発生したときは他の所得から差し引き（損益通算）、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降3年間の所得から控除することができます。

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度

• 所得期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
• 譲渡にかかる契約をした日の前日において住宅借入金があること
• 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと

居住用財産を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合は、ローン残高から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲渡損失額を損益通算し、それでも損失が残ったときは、その譲渡損失額を翌年以降3年間の所得から控除することができます。